グランパパです。今回は「接道義務・セットバック・都市計画道路予定地」についてまとめていきます。
「接道義務」「セットバック」「都市計画道路予定地」は、土地と接する道路との規則を定めたもので、
- 接道義務はその土地が道路に接していなければいけないことを定めたもの
- セットバックは一定の道路幅を確保するために定めたもの
- 都市計画道路予定地は今後道路整備をする際には移転や撤去をしなければいけない土地のこと
になります。
とくに、接道義務とセットバックは土地探しをしていると見かけることがありますので、覚えておくと便利です。
契約中のハウスメーカーに疑問を抱いたときには別のハウスメーカーの話を聞くことがおすすめです。別のハウスメーカーとの関係も築いておきましょう!!
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敷地が「建築基準法による道路」に２ｍ以上接していなければならないという決まり
「接道義務」とは建物を建てる敷地は「建築基準法による道路」に２ｍ以上接していなければならないという決まりです。
”道路に接する義務”
まさしく、文字の通りです。
この接道義務ですが、「建築基準法による道路に接する」となっていて、見た目が道路であっても、その土地が誰かの私有地である場合には、接道義務を満たしていないことになるので注意が必要です。
接道義務は旗竿地において起こる可能性が高いです。
例①：接道義務を満たすもの
旗竿地の道路に接する部分が、２ｍ以上の幅があれば接道義務を満たしていることになります。
- 接する道路が「建築基準法による道路」
- 接する部分の幅が２ｍ以上
例②：接道義務を満たしていないもの
旗竿地の道路に接する部分が２ｍ未満の幅の場合は、接道義務を満たせていません。
- 接する道路が「建築基準法による道路」
- 接する部分の幅が２ｍ未満
例③：接道義務を満たしていないもの
旗竿地の道路に接する部分が２ｍ以上あっても、接している道路が私有地である場合には、接道義務を満たせていないことになります。
- 接する道路が「私有地の道路」
- 接する部分の幅が２ｍ以上
セットバック
前面道路の幅が４ｍ未満の場合に道路の中心から２ｍ後退した線を道路境界線とすること
「セットバック」とは前面道路の幅が４ｍ未満の場合に、道路の中心から２ｍ後退した線を道路境界線とすることです。
もし、道路の反対側が川や崖などの場合は、道路の反対側から４ｍの線が道路境界線として扱われます。
セットバックの目的は、災害時に避難経路を確保することや消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通行できることです。
例①：向かい側が宅地の場合
セットバックは、向かい側に建物がある場合には道路の中心線から、それぞれ水平線で2ｍずつ距離をとって建物を建てる必要があります。
下の図では、3ｍの道路なので、4ｍの幅になるように、向かい合った建物がそれぞれセットバックとして50cmずつ後ろに下がらなければいけません。
例②：向かい側が川や崖の場合
向かい側が川や崖などのように、建物がない場合には、こちら側の土地だけで４ｍの幅を確保しなくてはいけなくなります。
上の図では、３ｍの道路に対し、１ｍのセットバックをしなけらばならなくなります。
セットバックへのQ＆A
セットバックを知らずに狭い道路の前の土地を購入してしまうとあとで後悔することになってしまいます。
ここでは、よくあるセットバックへのQ&Aを集めてみました。
なぜ最初から広い道路を作らなかったの？
セットバックを行うぐらいなら、最初から広い道路を作ればよかったのに・・・。そのように考える方もいますが、これは、今と昔の生活の違いに原因があります。
現在では、一家に一台が当たり前の自動車も、昔は一般的ではありませんでした。そのため、道路の幅も１間（約1.8ｍ）や２間（約3.6ｍ）といった広さの基準で道路が整備されていました。その名残で、現在でも４ｍ未満の道路が多く存在しています。
セットバックは拒否できるの？
もしも、セットバックが必要な土地を購入するときには、道路に接する敷地ぎりぎりまでに建物を建てることはできません。ですが、自分の土地なのに納得がいかない方もいるかもしれません。
それなら、セットバックを拒否して家を建ててしまえばいいのでは？そう考える方もいるかもしれません。ただ、これは無理です。
家を建てるときには行政の許可が必要なので、セットバックを拒否して家を建てようとしても、必要な建築確認がおりず、家を建てることができません。
セットバック部分に駐車をしてもいいの？
新たに家を建てた場合、その敷地にセットバック部分があるときには、その部分は道路とみなされます。そのため、自分の土地であっても、駐車してはいけないことになります。
もちろん、車だけではなくフェンスや塀などもセットバックよりも内側におさめる必要があります。
セットバック部分の土地いらないんだけど・・・
塀やフェンスなどは、セットバックの部分よりも内側に設置しないといけないし、駐車場としても使えない。これなら、もはや自分の土地じゃないような気がします。
行政の考える防災のために、このようなことをしているわけなので、買い取ってくれないかと思っちゃいます。これって、問い合わせをしてみると買い取ってくれる行政もあるみたいです。もしも、ご自分の土地にセットバック部分があるのであれば問い合わせてみるといいかもしれません。
都市計画道路予定地とは？
都市計画法に基づき道路整備が予定されている土地で、道路工事が始まると移転や撤去が必要になる
「都市計画道路」とは都市計画法に基づき道路整備が予定されている道路になります。
道路整備と言っても、通常の道路工事ではなく、その地域の安全な交通の確保や防炎性の向上などを目的とした道路工事になります。
そのため、もし都市計画に基づいての道路工事が行われることになると、そこに建てられた建物や構造物は移転や撤去を行わないといけなくなります。
建築制限と相場
都市計画道路の予定地で建築を行う場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
また、いずれ都市計画に基づいた工事が始まれば建物を撤去しなくてはいけないため、様々な建築制限がかかっています。
- ２階建て以下
- 地階（地下のこと）を有しない
- 構造は木造、鉄骨造、コンクリートブロック造等
これらの制限はかかりますが、都市計画道路の予定地は相場よりも安くで売られているのが特徴です。
都市計画道路の予定地についての制限が気にならない場合は、購入するのもいいのかもしれません。
いつ工事が始まるのか？
都市計画道路予定地は、いずれ都市計画に基づいて工事が始まる予定になっています。
ただ、あくまで計画であるので、いつと断定することはできません。
実際に、昭和時代に都市計画道路予定地に指定されながら、工事未定の土地もあります。
つまり、都市計画道路の工事予定があるので、制限をかけて建築をする必要があっても、計画の実行がされなければ、何の工事もされずそのままの状態ということになります。
接道義務・セットバック・都市計画道路予定地｜まとめ
接道義務と都市計画道路予定地については、特殊な状況でないとなかなか目にする機会はありませんが、セットバックについては意外に目にする機会が多いのが特徴です。
とくに昔の住宅地では、セットバックは起こりやすいので気になった土地の前面道路が少し狭いと感じたときには注意をする必要があります。
くれぐれも土地を購入してから気づいて設計に支障をきたすことのないように注意をしましょう。
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