グランパパです。今回は「建ぺい率」と「容積率」についてまとめていきます。
家を建てる土地には様々な法規制がかかっているため、土地探しをするときにはその土地にどのような規制がかかっているのかを確認することがとても大切です。
建ぺい率と容積率はその土地に建てることのできる建物の大きさと広さの割合を定めたもので、「建ぺい率」はその土地に建てることのできる建物の１階部分の床面積の割合、「容積率」はその土地に建てることのできる建物の延床面積の割合をそれぞれ定めたものになります。
建ぺい率と容積率は家を建てる土地探しをするときに重要な確認項目になってきますので、どのようなものかしっかり覚えておきましょう。
契約中のハウスメーカーに疑問を抱いたときには別のハウスメーカーの話を聞くことがおすすめです。別のハウスメーカーとの関係も築いておきましょう!!
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建ぺい率（％）＝（建物の広さ／土地の広さ）×１００
「建ぺい率」はその土地に建てることのできる建物の１階の床面積の割合のことです。
購入した土地に対して、その土地いっぱいに大きな家を建てたい方もいるかもしれませんが、建ぺい率で決められた広さまでしか１階の床面積は使用することはできません。
つまり、どれだけ広い土地を購入しても、建ぺい率が低ければ思った通りの大きさの家を建てることはできないということになります。
上の図では建ぺい率50％となっているので、100ｍ²の敷地面積に対して、１階の床面積が50ｍ²までの建物しか建てることができません。
建ぺい率が設けられている理由
建ぺい率は風通しや防災のための基準になります。
もしもすべての家が建ぺい率１００％で家を建ててしまった場合、家同士の隙間はなくなってしまいます。
そのような状態は、風通しも悪く防災の点から見ても望ましくありません。
そのため、建ぺい率という基準を設け家同士の隙間を作り、防災性に優れた街並みなるようにされています。
建ぺい率の緩和について
建物や土地の条件によって建ぺい率が緩和されることもあります。
その条件とは「防火地域・耐火建築物・角地」などの場合で、地域によっては10～20％建ぺい率を上げることができます。
容積率
容積率（％）＝（延べ床面積／土地の広さ）×１００
「容積率」はその土地に建てることのできる建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。
建ぺい率では、建物の広さを土地の広さに対してどのくらい広くできるかの割合でした。
それに比べて容積率では延べ床面積なので、家の総面積を含めて計算を行います。
つまり１階だけではなく、２階や３階まで含めた広さを土地の広さに対してどのくらい広くできるかの割合ということです。
上の図では容積率80％となっているので、100ｍ²の敷地面積に対して、１階と２階の床面積を合わせて80ｍ²までの建物しかたてることができません。
容積率が設けられている理由
容積率は人口をコントロールするための基準になります。
容積率の規制をしていないと、２階建てや３階建ての家がどんどん立ち並んでしまうおそれがあります。
部屋数が増えるということは、人が住める場所が増え人口が増加していくことになりますが、下水や道路などの人が暮らすための環境の整備が間に合っていないと、人が暮らすためのシステムが崩壊してしまいます。
容積率はそのようなことが起きないようにするための規制になります。
容積率に含めないもの
容積率の計算に使用する延べ床面積ですが、建物すべての面積をこの延べ床面積に加えなくてよいことになっていて、玄関・バルコニー・ベランダ・ロフトなどは延べ床面積に含みません。
また、地下室やビルトインガレージなどは、面積を割り引いて計算するようになっています。
建ぺい率・容積率の計算例
実際に下の３つ例について、建ぺい率と容積率の計算をしてみます。
| 坪数 | 建ぺい率 | 容積率 | |
|---|---|---|---|
| 土地Ａ | 50坪 | 60％ | 100％ |
| 土地Ｂ | 50坪 | 80％ | 100％ |
| 土地Ｃ | 50坪 | 80％ | 150％ |
３つの土地は全て50坪ですがそれぞれの土地にどのくらいの大きさの家が建てられるのでしょうか？
①土地Ａ「50坪・建ぺい率60％・容積率100％」
建ぺい率は60％なので「50坪×0.6＝30坪」となり、１階が最大30坪の広さの建物を建てることができます。
建ぺい率：50坪×0.6＝30坪
容積率は100％なので「50坪×1.0＝50坪」となり、延べ床面積が50坪の建物を建てることができます。
容積率：50坪×1.0＝50坪
土地Ａで建てられる家は？
計算結果から、１階が最大で30坪の広さで、延べ床面積50坪の建物を建てることができそうです。
- 例１：１階30坪・２階20坪
- 例２：１階25坪・２階25坪
②土地Ｂ「50坪・建ぺい率80％・容積率100％」
建ぺい率は80％なので「50坪×0.8＝40坪」となり、１階が最大40坪の広さの建物を建てることができます。
建ぺい率：50坪×0.8＝40坪
容積率は100％なので「50坪×1.0＝50坪」となり、延べ床面積が50坪の建物を建てることができます。
容積率：50坪×1.0＝50坪
土地Ｂで建てられる家は？
計算結果から、１階が最大で40坪の広さで、延べ床面積50坪の建物を建てることができそうです。
- 例１：１階40坪・２階10坪
- 例２：１階35坪・２階15坪
- 例３：１階30坪・２階20坪
③土地Ｃ「50坪・建ぺい率80％・容積率150％」
建ぺい率は80％なので「50坪×0.8＝40坪」となり、１階が最大40坪の広さの建物を建てることができます。
建ぺい率：50坪×0.8＝40坪
容積率は150％なので「50坪×1.5＝75坪」となり、延べ床面積が75坪の建物を建てることができます。
容積率：50坪×1.5＝75坪
土地Ｃで建てられる家は？
計算の結果から、１階が最大で40坪の広さで、延べ床面積75坪の建物を建てることができそうです。
- 例：１階40坪 ２階35坪
建ぺい率・容積率｜まとめ
土地探しをする際に、建ぺい率と容積率の計算方法を知っていると、その土地にどのような家を建てることができるのかを把握することができるのでとても便利です。
広い土地を見つけても、建ぺい率や容積率が低ければ自分の希望する家を建てることができなくなってしまいます。
見た目で土地選びをするのではなく、その土地にどのような法規制がかかっているのかもしっかり確認するようにしましょう。
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