土地探し・物件探し

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

グランパパ

こんにちは、グランパパです。

家を建てる土地には、様々な法規制がかかっているため、土地探しをするときには、その土地にどのような規制がかかっているのかを確認することはとても大切なことです。

今回は、「建ぺい率と容積率」についてまとめていきます。

この記事のポイント!!
  • 「建ぺい率」のしくみ
  • 「容積率」のしくみ
  • 建ぺい率と容積率の実際の計算
『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は、その土地に建てることのできる建物の大きさと広さの割合を定めたものです。

「建ぺい率」はその土地に建てることのできる建物の1階部分の床面積の割合を定めたもので、「容積率」はその土地に建てることのできる建物の延床面積の割合を定めたものになります。

建ぺい率と容積率は、家を建てる土地探しをするときに重要な確認項目になってきます。どのようなものかしっかり覚えておきましょう。

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

建ぺい率とは?

「建ぺい率」は、その土地に建てることのできる建物の1階の床面積の割合のことです。

建ぺい率(%)=(建物の広さ/土地の広さ)×100

購入した土地に対して、その土地いっぱいに大きな家を建てたい方もいるかもしれませんが、建ぺい率で決められた広さまでしか1階の床面積は使用することはできません。

つまり、どれだけ広い土地を購入しても、建ぺい率が低ければ思った通りの大きさの家を建てることはできないということになります。

上の図では、建ぺい率50%となっているので、100m²の敷地面積に対して、1階の床面積が50m²までの建物しか建てることができません。

建ぺい率が設けられている理由

建ぺい率は、風通しや防災のための基準になります。もしも、すべての家が建ぺい率100%で家を建ててしまった場合、家同士の隙間はなくなってしまいます。そのような状態は、風通しも悪く防災の点から見ても望ましくありません。そのため、建ぺい率という基準を設け、家同士の隙間を作り、防災性に優れるようにされています。

建ぺい率の緩和について

建物や土地の条件によって、建ぺい率が緩和されることもあります。その条件とは、「防火地域・耐火建築物・角地」などの場合で、地域によっては10%~20%、建ぺい率を上げることができます。

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

容積率とは?

「容積率」は、その土地に建てることのできる建物の延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。

容積率(%)=(延べ床面積/土地の広さ)×100

建ぺい率では、建物の広さを土地の広さに対してどのくらい広くできるかの割合でした。

それに比べて、容積率では延べ床面積なので、家の総面積を含めて計算を行います。

つまり、1階だけではなく、2階や3階まで含めた広さを土地の広さに対してどのくらい広くできるかの割合ということです。

上の図では、容積率80%となっているので、100m²の敷地面積に対して、1階と2階の床面積を合わせて80m²までの建物しかたてることができません。

容積率が設けられている理由

容積率は、人口をコントロールするための基準になります。容積率の規制をしていないと、2階建てや3階建ての家がどんどん立ち並びます。部屋数が増えるということは、人が住める場所が増え、人口が増加していくことになりますが、下水や道路などの人が暮らすための環境の整備が間に合っていないと、人が暮らすためのシステムが崩壊してしまいます。容積率は、そのようなことが起きないようにするための規制になります。

容積率に含めないもの

容積率の計算に使用する延べ床面積ですが、建物すべての面積をこの延べ床面積に加えなくてよいことになっていて、玄関・バルコニー・ベランダ・ロフトなどは、延べ床面積に含みません。また、地下室やビルトインガレージなどは、面積を割り引いて計算するようになっています。

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

建ぺい率・容積率の計算例

実際に、建ぺい率と容積率の計算をしてみます。

土地A、B、Cの建ぺい率と容積率

  1. 土地A「50坪・建ぺい率60%・容積率100%」
  2. 土地B「50坪・建ぺい率80%・容積率100%」
  3. 土地C「50坪・建ぺい率80%・容積率150%」

①土地A「50坪・建ぺい率60%・容積率100%」

建ぺい率は60%なので「50坪×0.6=30坪」となり、1階が最大30坪の広さの建物を建てることができます。

建ぺい率:50坪×0.6=30坪

容積率は100%なので「50坪×1.0=50坪」となり、延べ床面積が50坪の建物を建てることができます。

容積率:50坪×1.0=50坪

計算の結果から、1階が最大で30坪の広さで、延べ床面積50坪の建物を建てることができそうです。

  • 例1:1階30坪・2階20坪
  • 例2:1階25坪・2階25坪

②土地B「50坪・建ぺい率80%・容積率100%」

建ぺい率は80%なので「50坪×0.8=40坪」となり、1階が最大40坪の広さの建物を建てることができます。

建ぺい率:50坪×0.8=40坪

容積率は100%なので「50坪×1.0=50坪」となり、延べ床面積が50坪の建物を建てることができます。

容積率:50坪×1.0=50坪

計算の結果から、1階が最大で40坪の広さで、延べ床面積50坪の建物を建てることができそうです。

  • 例1:1階40坪・2階10坪
  • 例2:1階35坪・2階15坪
  • 例3:1階30坪・2階20坪

③土地C「50坪・建ぺい率80%・容積率150%」

建ぺい率は80%なので「50坪×0.8=40坪」となり、1階が最大40坪の広さの建物を建てることができます。

建ぺい率:50坪×0.8=40坪

容積率は150%なので「50坪×1.5=75坪」となり、延べ床面積が75坪の建物を建てることができます。

容積率:50坪×1.5=75坪

計算の結果から、1階が最大で40坪の広さで、延べ床面積75坪の建物を建てることができそうです。

  • 例:1階40坪 2階35坪

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ

建ぺい率・容積率:まとめ

土地探しをする際に、建ぺい率と容積率の計算方法を知っていると、その土地にどのような家を建てることができるのかを把握することができるのでとても便利です。

広い土地を見つけても、建ぺい率や容積率が低ければ自分の希望する家を建てることができなくなってしまいます。

見た目で土地選びをするのではなく、その土地にどのような法規制がかかっているのかもしっかり確認するようにしましょう。

『建ぺい率・容積率』で変化する家の広さ